Notarea posesiei, pas cu pas: de la adeverința primăriei la înscrierea în CF

Notarea posesiei e una dintre cele mai cerute lucrări din birou și una dintre cele mai des respinse. Nu pentru că ar fi grea tehnic — planul se face repede — ci pentru că temeiul legal diferă de la un teren la altul, iar dacă alegi cazul greșit, dosarul pică indiferent cât de curat ai măsurat.

Mai jos e procedura așa cum arată ea astăzi, cu trimiterile exacte la lege. Am pus accent pe cele trei situații pe care le întâlnești efectiv pe teren, pentru că acolo se pierd lucrările.

Ce este, de fapt, notarea posesiei

Este o cale specială prin care cineva care stăpânește un teren sub nume de proprietar, dar nu are act, ajunge proprietar în trei ani. Posesia se notează în cartea funciară, iar la împlinirea termenului dreptul de proprietate se intabulează din oficiu, dacă între timp nu s-a notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din CF¹. Textul e neobișnuit de categoric: proprietatea se consideră dobândită prin efectul legii, „fără nicio altă justificare sau procedură", și expres prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune.

Merită reținută comparația, pentru că mulți clienți vin cu ideea de uzucapiune din auzite: uzucapiunea extratabulară din Codul civil cere 10 ani de posesie, cea tabulară 5 ani și bună-credință², iar ambele se judecă. Notarea posesiei cere 3 ani și se rezolvă la BCPI. De aceea e atât de căutată.

Condiția de bază, însă, nu se negociază: trebuie să existe o posesie sub nume de proprietar, nu o detenție precară. Chiriașul, arendașul, comodatarul³ — toți dețin pentru altul și nu pot nota posesia, oricâți ani ar sta pe teren.

Sistematic sau sporadic — două proceduri diferite

Prima întrebare pe care mi-o pun când vine cineva cu o astfel de cerere nu e „unde e terenul", ci în ce regim intrăm.

Înregistrarea sistematică (art. 13) este cea din PNCCF, pe UAT-uri întregi, executată de persoana autorizată contractată pentru lucrare. Acolo posesia se înscrie în documentele tehnice pe baza a două piese: fișa de date a imobilului, semnată de posesor și de persoana autorizată, și adeverința primăriei care atestă că posesorul e cunoscut că deține imobilul sub nume de proprietar și că imobilul nu face parte din domeniul public ori nu e înscris ca fiind în domeniul privat al statului sau al UAT-ului⁴. Posesia astfel înscrisă se notează apoi în cărțile funciare deschise la finalizarea lucrării.

Înregistrarea sporadică (art. 41) este lucrarea obișnuită de birou, la cererea clientului. Asta ne interesează aici.

Și o precizare care scutește timp: procedura veche, cu certificatul eliberat de notarul public pentru înscrierea posesorului ca proprietar, nu mai există⁵. Multe ghiduri de pe internet o descriu în continuare. Dacă un client vine cu ea, e o informație veche de opt ani.

Cele cinci cazuri în care legea permite notarea posesiei la cerere

Art. 41 alin. (8)⁶ enumeră limitativ situațiile:

• a) imobile neînscrise în cartea funciară, în lipsa actelor de proprietate;
• b) imobile înscrise în CF-uri din regiunile unde s-a aplicat Decretul-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Codului civil (adică nicio înscriere între octombrie 1981 și 1 octombrie 2011);
• c) imobile cu privire la care s-au emis titluri de proprietate, situate în zonele foste cooperativizate și înscrise în cartea funciară — la cerere sau ca urmare a finalizării înregistrării sistematice;
• d) imobile din zonele necooperativizate cu privire la care s-a înscris provizoriu dreptul UAT-ului după înregistrarea sistematică, în condițiile art. 13 alin. (15);
• e) imobile cu drept al UAT-ului înscris provizoriu în procedura de expropriere, art. 41^1.

Litera b) este, practic, litera Transilvaniei. O carte funciară veche, deschisă pe un strămoș, în care nu s-a mai mișcat nimic din anii '80 — situație pe care în Bihor o găsim săptămânal, împreună cu numerele topografice de pe planurile 1:2880. Dacă nu ești familiarizat cu cele trei sisteme de identificare din județ, le-am detaliat aici.

Cele trei situații din teren

1. Imobil din intravilan

Cazul cel mai simplu și cel mai frecvent: casa bătrânească fără acte, terenul de sub ea, grădina. De regulă intri pe art. 41 alin. (8) lit. a) — imobil neînscris în CF, fără acte de proprietate — și faci documentație cadastrală completă.

Două verificări înainte să pornești:

Este într-adevăr neînscris? În Bihor, un teren din intravilanul unui sat are adesea număr topografic într-o CF veche. Atunci nu mai e „neînscris" și nu ești pe lit. a), ci pe lit. b), cu condiția celor 30 de ani fără înscrieri.

Nu cumva se poate mai mult decât notare? Pentru terenul aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, plus curtea și grădina din jur, aflat în zonă fostă cooperativizată, art. 41 alin. (10) permite intabularea directă a dreptului de proprietate — nu notarea posesiei — în baza certificatului care atestă înregistrarea în registrul agricol și a documentației cadastrale, în limita a 6.000 mp⁷. Este o cale mai bună decât notarea posesiei: proprietate imediată, nu peste trei ani. Merită întrebat la primărie înainte de a alege ruta.

2. Imobil din extravilan, zonă necooperativizată

Aici CAP-ul nu a preluat pământul, deci nu s-au emis titluri de proprietate în baza legilor fondului funciar. Proprietatea a rămas, formal, la ultimul înscris în cartea funciară veche — de obicei un bunic sau un străbunic.

Rutele posibile:

• lit. a), dacă terenul chiar nu figurează în nicio carte funciară;
• lit. b), dacă figurează într-o CF veche fără înscrieri în cei 30 de ani dinainte de 1 octombrie 2011 — cea mai frecventă în zonele de deal din Bihor;
• lit. d), dacă după înregistrarea sistematică s-a înscris provizoriu dreptul UAT-ului pentru că nu a fost identificat niciun proprietar (art. 13 alin. 15).

Pe lit. b) există și o consecință tehnică pe care e bine să o știi dinainte, ca să nu explici la telefon după depunere: se deschide carte funciară nouă, iar în ea nu se transcriu înscrierile active din cartea funciară veche. Dacă întreaga suprafață din CF-ul vechi face obiectul documentației, acel CF se sistează⁸.

3. Imobil din extravilan, zonă fostă cooperativizată — atenție la titlu

Aici se pierd cele mai multe lucrări, iar regula e mai strictă decât pare la prima citire.

Art. 41 alin. (8) lit. c) cere două condiții cumulative: să se fi emis titlu de proprietate pentru imobil și imobilul să fie deja înscris în cartea funciară, la cerere sau ca urmare a înregistrării sistematice. Nu una sau alta — amândouă⁹.

Aceeași logică apare și în regimul sistematic, unde legea e și mai explicită: art. 13 alin. (2) extinde posibilitatea notării posesiei asupra imobilelor din zonele foste cooperativizate doar pentru cele „pentru care s-a finalizat procesul de retrocedare prin emiterea titlurilor de proprietate". Iar art. 13 alin. (17) adaugă mecanismul: când există titlu și a fost identificat un posesor, se notează posesia cu înscrierea prealabilă a titlului de proprietate în partea a II-a a cărții funciare. Întâi titlul, apoi posesia.

De ce fără titlu nu merge. În zonele foste cooperativizate, proprietatea privată s-a reconstituit exclusiv prin procedura legilor fondului funciar, care se încheie cu titlul de proprietate. Un teren extravilan fără titlu nu e „al nimănui" din care să te servești: sau este rezerva comisiei locale de fond funciar — surplusul constatat la măsurători rămâne la dispoziția comisiei, cu mențiunea proprietar neidentificat, rezerva comisiei locale de fond funciar¹⁰ — sau aparține unității administrativ-teritoriale. În ambele cazuri, primăria nu poate emite adeverința care atestă că imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al UAT-ului, iar fără ea dosarul nu are cum să treacă. Calea corectă nu e notarea posesiei, ci reconstituirea dreptului la comisia locală și județeană de fond funciar.

Există și o situație intermediară, utilă de știut: dacă s-a emis proces-verbal de punere în posesie conform Legii nr. 18/1991, dar titlul încă nu a ieșit, dreptul de proprietate se poate înscrie provizoriu în favoarea persoanelor îndreptățite, pe baza procesului-verbal și a hotărârii comisiei județene de validare¹¹.

Cazul tipic pe care îl rezolvi cu lit. c). Titlul de proprietate a fost emis pe numele unui om care între timp a decedat (uneori chiar înainte de emiterea titlului), cartea funciară s-a deschis pe numele lui, iar terenul e lucrat de urmași care nu au dezbătut succesiunea. Notezi posesia peste înscrierea existentă, iar la împlinirea celor trei ani proprietarul tabular se radiază concomitent cu intabularea dreptului în favoarea posesorului¹².

Situația a patra, pe care o întâlnești fără să o cauți

Nu apare în art. 41 alin. (8), dar produce tot notare de posesie: diferența de suprafață. Când suprafața din măsurători e mai mare decât cea din acte cu peste 15% în intravilan sau peste 5% în extravilan, diferența nu se poate înscrie pe baza declarației proprietarului; se poate însă nota posesia asupra diferenței de teren, în baza procesului-verbal de vecinătate, a istoricului de rol fiscal și a certificatului de atestare fiscală în care e indicată suprafața rezultată din măsurători¹³.

Documentele cerute de lege

Pentru toate cazurile de la art. 41 alin. (8), lista este cea din alin. (8^1)¹⁴:

• a) documentația cadastrală recepționată de OCPI — cu excepția cazurilor c)–e);
• b) adeverința eliberată de primărie, din care să rezulte că posesorul a plătit taxele și impozitele locale ca un adevărat proprietar și că imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al UAT-ului. Modelul este Anexa nr. 26 la Regulament și are rubrici separate pentru intravilan (stradă, număr) și extravilan (tarla, parcelă);
• c) procesul-verbal de vecinătate pentru limitele imobilelor vecine neînscrise în sistemul integrat — cu excepția cazurilor c)–e);
• d) declarația în formă autentică a posesorului, cu șase mențiuni obligatorii: că posedă imobilul ca un adevărat proprietar; dacă e sau nu căsătorit, iar dacă este, regimul matrimonial; că nu a înstrăinat sau grevat imobilul; că imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; că nu face obiectul vreunui litigiu; dacă e sau nu deținut pe cote-părți, iar dacă este, întinderea cotelor declarată de toți posesorii;
• e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care e întocmit, atunci când există;
• f) copia actelor de identitate și de stare civilă sau certificatul de înmatriculare;
• g) extrasul de carte funciară pentru informare, după caz.

Peste toate acestea, cererea de înscriere — Anexa nr. 5 la Regulament — și dovada achitării tarifelor din lista ANCPI¹⁵.

Merită subliniată excepția de la literele a) și c), pentru că schimbă natura lucrării: la cazurile c)–e) imobilul e deja înscris în sistem, deci nu se cere documentație cadastrală și nici proces-verbal de vecinătate. Este o lucrare de publicitate imobiliară, nu una de cadastru. Practic: nu ieși la teren, nu faci plan, faci dosarul juridic.

Capcanele care produc respingeri

Adeverința care nu spune ce trebuie. Multe primării eliberează o adeverință generică de rol fiscal. Legea cere exact două atestări, iar Anexa nr. 26 le conține pe amândouă. Cel mai simplu e să duci modelul completat la primărie, nu să speri că iese bine.

Declarația autentică incompletă. Cele mai des uitate sunt regimul matrimonial și declarația pe cote-părți a tuturor posesorilor. Ambele sunt cerute expres.

Cerere pe teren cooperativizat fără titlu. Motivul cel mai frecvent de respingere din categoria „nu se putea de la bun început".

Practica diferă de la un BCPI la altul. Mai ales pe litera c), unde ideea de a nota posesia peste un titlu deja înscris a intrat mai greu în practică după modificarea din 2021. Dacă e prima lucrare de acest fel într-un birou teritorial, merită o discuție prealabilă cu registratorul — costă zece minute și scutește un referat.

Ce se întâmplă în cei trei ani

Termenul curge de la momentul notării în cartea funciară. La împlinirea lui, dacă nu s-a notat niciun litigiu, dreptul se intabulează din oficiu¹⁷. Nu se depune o nouă cerere, nu se cere o nouă documentație.

Două lucruri mai puțin știute, ambele utile clientului:

Posesia notată se poate transmite. Prin acte juridice între vii încheiate în formă autentică, prin executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează la rândul lor în CF¹⁸.

Iar Înalta Curte a stabilit că, la înstrăinarea posesiei asupra unui teren agricol din extravilan, nu e necesară respectarea dreptului de preempțiune din Legea nr. 17/2014¹⁹.

Termenul nu se resetează la transmitere. Ultimul posesor notat beneficiază de intabularea din oficiu la împlinirea celor trei ani ca efect al joncțiunii posesiilor anterioare cu posesia sa²⁰. Cine cumpără o posesie notată acum doi ani devine proprietar peste un an, nu peste trei.

Iar dacă între timp posesorul obține totuși un act de proprietate — o hotărâre judecătorească, un certificat de moștenitor, un titlu emis târziu — nu mai așteaptă termenul: intabularea se face la cerere, în baza actului²¹.

Pe scurt

Înainte de orice măsurătoare, răspunde la trei întrebări în ordinea asta: imobilul e sau nu înscris în cartea funciară?, zona a fost sau nu cooperativizată? și, dacă a fost, există titlu de proprietate emis? Cele trei răspunsuri îți dau litera din art. 41 alin. (8), litera îți dă lista de documente, iar lista îți spune dacă lucrarea e una de cadastru sau doar de publicitate imobiliară. Restul e execuție.

Bază legală: Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, formă consolidată la 13 iulie 2026 — art. 13, art. 40 și art. 41; Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 600/2023 — art. 78, art. 119, Anexele nr. 5, 26 și 27; Codul civil (Legea nr. 287/2009) — art. 918, 930 și 931; Legea fondului funciar nr. 18/1991; Decretul-lege nr. 115/1938; Decretul-lege nr. 42/1990. Articolul reflectă legislația în vigoare la 18 septembrie 2026 și are caracter informativ pentru practica de birou — nu ține loc de consultanță juridică pentru un caz concret.